Pour la plupart des premiers acheteurs, l’obstacle n’est pas le taux d’intérêt — c’est de réunir la mise de fonds. Heureusement, le gouvernement a mis en place deux outils précisément pour ça. Voici comment ils fonctionnent, et surtout, comment les combiner pour maximiser ce que vous mettez sur table.
Le RAP : puiser dans votre REER sans payer d’impôt
Le régime d’accession à la propriété (RAP) vous permet de retirer jusqu’à 60 000 $ de vos REER pour l’achat d’une première propriété, sans que ce montant soit ajouté à votre revenu imposable de l’année. En couple, ça peut représenter 120 000 $ combinés si chaque personne a des REER suffisants.
Le hic : ce n’est pas de l’argent gratuit, c’est un prêt que vous vous faites à vous-même. Le remboursement commence la deuxième année suivant le retrait, étalé sur 15 ans — donc environ 1/15e du montant retiré chaque année. Si vous manquez un remboursement annuel, la portion due est simplement ajoutée à votre revenu imposable de l’année, comme un retrait REER normal.
Le RAP est intéressant si :
- Vous avez déjà des cotisations REER accumulées
- Vous préférez utiliser un actif existant plutôt qu’épargner de zéro
- Vous êtes à l’aise avec l’idée de « rembourser » ce montant sur 15 ans
Le CELIAPP : le meilleur des deux mondes
Le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) est plus récent et, honnêtement, plus avantageux pour la plupart des gens. Vous pouvez y cotiser jusqu’à 8 000 $ par année, jusqu’à un maximum à vie de 40 000 $.
Ce qui le rend particulièrement puissant :
- Vos cotisations sont déductibles d’impôt, comme un REER
- Vos retraits pour l’achat d’une première propriété sont complètement libres d’impôt, comme un CELI
- Contrairement au RAP, il n’y a rien à rembourser
C’est littéralement une déduction fiscale à l’entrée et un retrait sans impôt à la sortie. Le seul bémol : contrairement au REER, les droits de cotisation inutilisés au CELIAPP ne se reportent pas indéfiniment de la même façon — vous devez ouvrir le compte pour commencer à accumuler des droits, et le compte doit être fermé au plus tard 15 ans après son ouverture (ou l’année de vos 71 ans).
Peut-on combiner CELIAPP et RAP? Oui — et c’est souvent la meilleure stratégie
Rien n’empêche d’utiliser les deux programmes pour le même achat. Concrètement, une seule personne pourrait réunir :
- 40 000 $ du CELIAPP
- 60 000 $ du RAP
- = 100 000 $ de mise de fonds potentielle
Pour un couple qui a chacun maximisé ces comptes, on parle d’un potentiel de 200 000 $ combinés. Sur une propriété de 500 000 $, ça peut faire la différence entre payer une assurance prêt hypothécaire et l’éviter complètement en atteignant 20 % de mise de fonds.
L’erreur la plus commune qu’on voit
Beaucoup de gens ouvrent un CELIAPP, y déposent de l’argent… et le laissent dormir en liquide pendant des années en attendant d’acheter. Si votre achat est encore à 2, 3 ou 5 ans, ces sommes peuvent généralement être investies (selon l’institution où le compte est ouvert) plutôt que de rester à ne rien faire. Informez-vous sur les options de placement offertes dans votre CELIAPP — l’objectif est de faire fructifier cette mise de fonds pendant que vous économisez, pas seulement de l’accumuler.
Deuxième erreur fréquente : cotiser au CELIAPP en décembre en pensant que ça compte pour l’année en cours, alors que les cotisations doivent être versées avant le 31 décembre pour être déductibles dans l’année visée — contrairement au REER, il n’y a pas de période de grâce de 60 jours en janvier.
Quelle stratégie est la bonne pour vous?
Ça dépend de votre horizon d’achat, de vos REER existants et de votre situation fiscale. Certaines personnes ont avantage à prioriser le CELIAPP dès maintenant, d’autres à combiner immédiatement les deux comptes selon leur échéancier. Il n’y a pas de réponse unique — c’est exactement le genre de calcul qu’on fait avec vous, sans jargon.
Prenez rendez-vous et on bâtit un plan de mise de fonds adapté à votre situation, pas à une moyenne générale.