Acheter une première maison, c’est excitant. C’est aussi le genre de projet où on se sent vite dépassé par le vocabulaire, les formulaires et les « il paraît que ». Pas de flafla ici : voici les étapes réelles, dans l’ordre, pour transformer votre projet en clés dans les mains.
1. Faites le point sur vos finances avant de magasiner
Avant même de regarder des inscriptions en ligne, prenez 30 minutes pour évaluer trois choses :
- Votre cote de crédit. Elle influence le taux qu’on vous offrira. Un dossier propre (paiements à temps, faible utilisation de crédit) vous donne plus d’options.
- Votre capacité de paiement réelle, pas juste ce qu’une banque est prête à vous prêter. Le maximum approuvé et le montant confortable pour votre budget ne sont pas toujours le même chiffre.
- Votre mise de fonds disponible, incluant ce qui pourrait dormir dans un REER ou un CELIAPP (on y revient plus bas).
2. Obtenez une préapprobation, pas juste une estimation en ligne
Une préapprobation hypothécaire fait deux choses pour vous : elle confirme un budget réaliste et elle vous protège en partie contre une hausse de taux pendant la période de garantie (généralement 90 à 120 jours). C’est aussi ce qui vous permet de faire une offre crédible quand vous trouvez la bonne propriété — dans plusieurs marchés, une offre sans préapprobation est simplement ignorée.
3. Combien de mise de fonds faut-il vraiment?
C’est LA question qu’on nous pose le plus souvent. Au Canada, les règles fonctionnent par paliers :
- 5 % sur la première tranche de 500 000 $ du prix d’achat
- 10 % sur la portion entre 500 000 $ et 1,5 million $
- 20 % minimum pour tout achat de 1,5 million $ et plus (et dans ce cas, pas d’assurance prêt hypothécaire possible)
Si votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat, une assurance prêt hypothécaire (SCHL ou équivalent) est obligatoire. Elle protège le prêteur, pas vous — mais elle vous permet d’acheter avec moins de liquidités. La prime varie généralement entre 2,8 % et 4 % du montant emprunté selon votre mise de fonds, et elle s’ajoute à votre prêt.
Bonne nouvelle pour les premiers acheteurs : depuis décembre 2024, l’amortissement sur 30 ans est accessible même avec un prêt assuré, ce qui peut alléger vos mensualités par rapport à l’ancien maximum de 25 ans. Ce n’est pas automatiquement le bon choix pour tout le monde (ça coûte plus cher en intérêts sur la durée totale), mais ça vaut la peine d’en parler avec nous.
4. Utilisez les bons outils pour bâtir votre mise de fonds
Deux programmes gouvernementaux existent spécifiquement pour les premiers acheteurs :
- Le CELIAPP (compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété) : jusqu’à 8 000 $ par année, 40 000 $ à vie, cotisations déductibles ET retraits libres d’impôt pour l’achat.
- Le RAP (régime d’accession à la propriété) : retrait jusqu’à 60 000 $ de votre REER, sans impôt immédiat, remboursable sur 15 ans.
Les deux peuvent se combiner. On détaille cette stratégie au complet dans notre article dédié — ça peut représenter une différence de dizaines de milliers de dollars sur votre mise de fonds.
5. Magasinez avec un budget clair en tête
Une fois préapprouvé, vous savez exactement dans quelle fourchette chercher. C’est le moment de vous entourer d’un courtier immobilier et, une fois une offre acceptée, de prévoir une inspection préachat — surtout pour une propriété existante. Ce n’est pas une dépense, c’est une protection.
6. Finalisez le financement
Une fois l’offre acceptée, votre dossier passe à l’étape du financement final : confirmation des documents (relevés de revenus, mise de fonds, évaluation de la propriété au besoin), choix définitif du produit hypothécaire (taux fixe ou variable, durée du terme), puis transmission au notaire pour la signature.
7. Les frais qu’on oublie trop souvent
Le prix d’achat n’est pas le seul chiffre à prévoir. Gardez une réserve pour :
- La taxe de mutation immobilière (« taxe de bienvenue »)
- Les frais de notaire
- L’assurance habitation, exigée dès la signature
- L’inspection préachat
- Le déménagement et les premiers imprévus (celui-là arrive toujours)
Comme règle de pouce, prévoyez entre 1,5 % et 4 % du prix d’achat en frais de clôture, selon votre municipalité et votre situation.
En résumé
Un premier achat, ce n’est pas compliqué quand on suit les étapes dans le bon ordre : finances claires, préapprobation, mise de fonds optimisée, magasinage ciblé, puis financement final. La partie où la plupart des gens perdent du temps — et de l’argent — c’est en sautant l’étape de la préapprobation ou en ne comparant pas leurs options de mise de fonds.
On explique vos options clairement, avant que vous signiez quoi que ce soit. Prenez rendez-vous et on regarde votre situation ensemble, sans pression.