Vous regardez des propriétés en ligne depuis quelques semaines. Vous avez une idée du prix des maisons dans votre secteur. Mais une question revient sans cesse : combien la banque va-t-elle réellement accepter de me prêter?
La réponse ne tient pas juste à votre salaire. Elle repose sur deux calculs précis que chaque institution applique, peu importe où vous cognez à la porte. Voici comment ça fonctionne, sans jargon.
Les deux ratios qui décident de tout
Les prêteurs hypothécaires au Canada utilisent deux ratios d’endettement pour établir votre capacité d’emprunt. Ce sont les mêmes partout — Banque Nationale, Desjardins, RBC, prêteurs alternatifs. Ce qui change d’un prêteur à l’autre, c’est la flexibilité qu’ils ont dans l’application de ces règles.
1. L’amortissement brut de la dette (ABD)
C’est le pourcentage de votre revenu brut mensuel qui peut être consacré au logement. On y inclut :
- le paiement hypothécaire (capital + intérêts)
- les taxes municipales et scolaires (mensualisées)
- 50% des frais de copropriété, s’il y a lieu
- le chauffage (un montant estimé, souvent autour de 100 $/mois)
La norme est un maximum de 39% de votre revenu brut mensuel.
2. L’amortissement total de la dette (ATD)
Même calcul que le ABD, mais on y ajoute toutes vos autres dettes : paiements de voiture, cartes de crédit, marges de crédit, prêts personnels, prêts étudiants.
La norme est un maximum de 44% de votre revenu brut mensuel.
C’est presque toujours l’ATD qui devient le facteur limitant. Deux personnes avec le même salaire peuvent avoir une capacité d’emprunt très différente selon qu’elles traînent un paiement de véhicule de 500 $/mois ou aucune dette du tout.
Un exemple concret
Prenons un couple avec un revenu familial brut de 90 000 $/an, donc 7 500 $/mois.
Sans autres dettes :
- Maximum ABD (39%) : 2 925 $/mois pour le logement
- Maximum ATD (44%) : 3 300 $/mois
Avec un paiement de voiture de 450 $/mois et un solde de carte de crédit générant un paiement minimum de 100 $/mois :
- Le budget logement disponible sous l’ATD tombe à environ 2 750 $/mois
Cette différence de dettes de tous les jours peut représenter une variation de dizaines de milliers de dollars dans le montant total empruntable.
Le test de résistance : l’étape que tout le monde oublie
Depuis 2018, tous les emprunteurs doivent être qualifiés selon un taux plus élevé que le taux réel de leur contrat — le fameux stress test. Vous devez démontrer que vous seriez capable de payer votre hypothèque au plus élevé entre :
- le taux contractuel + 2%
- 5,25%
Concrètement, si on vous offre un taux de 4,5%, c’est à 6,5% que la banque calcule votre capacité de paiement — même si vous ne paierez jamais ce taux. C’est ce mécanisme, plus que le taux affiché, qui détermine souvent le montant maximal que vous pouvez emprunter.
Ce que le calcul ne montre pas
Voici où le rôle d’un courtier devient concret plutôt que théorique.
Le calcul est le même partout, mais l’interprétation ne l’est pas. Un revenu de travailleur autonome, un boni variable, une pension alimentaire, un revenu de location : chaque prêteur a ses propres règles sur ce qui est admissible et à quel pourcentage. Une institution peut refuser de considérer 100% d’un revenu que trois autres accepteront sans problème.
Le maximum théorique n’est pas toujours le bon montant. Emprunter au sommet de votre capacité vous laisse peu de marge si les taux remontent au renouvellement, si un imprévu survient, ou si votre situation change. Une bonne planification hypothécaire regarde votre capacité réelle à long terme, pas seulement le chiffre maximal qu’un calculateur en ligne vous donne.
Vos dettes actuelles ont un effet levier énorme. Rembourser une carte de crédit ou consolider un prêt personnel avant de faire une demande peut, dans certains cas, augmenter votre capacité d’emprunt de façon plus significative qu’une hausse de revenu.
La vraie question à se poser
Le calcul ABD/ATD vous donne un plafond. Mais la question qui compte vraiment n’est pas « combien la banque va-t-elle m’accepter? » — c’est « quel montant a du sens pour ma situation, mes revenus et mes projets des cinq prochaines années? »
C’est exactement le genre de calcul qu’un courtier fait avec vous, en comparant plusieurs prêteurs plutôt qu’en se limitant aux règles d’une seule institution.
Vous voulez savoir précisément combien vous pourriez emprunter selon votre situation? Parlons-en — l’analyse ne coûte rien et ne vous engage à rien.